Als je een bestaande woning in Spanje koopt, krijg je te maken met de ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting. Dit is een van de grootste kostenposten bij de aankoop en iets waar veel kopers zich op het laatste moment op verkijken. Goed om te weten dus: hoeveel betaal je, wanneer moet het betaald zijn, en zijn er manieren om korting te krijgen?
Snel overzicht
- De ITP is een eenmalige belasting die je betaalt bij aankoop van een bestaande woning in Spanje
- Het percentage ligt tussen de 6% en 11% van de aankoopprijs, afhankelijk van de regio
- Je hebt dertig dagen na de notarisakte om te betalen — anders volgen boetes
- Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar BTW (IVA) van 10%, plus een klein zegelrecht
- In sommige regio’s zijn kortingen beschikbaar, bijvoorbeeld voor jongeren of grote gezinnen
- De ITP laat je in de meeste gevallen regelen door een advocaat of gestor
Wat is de ITP precies?
ITP staat voor Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, vrij vertaald: belasting op overdracht van eigendom. Het is het Spaanse equivalent van de Nederlandse overdrachtsbelasting en geldt uitsluitend bij de aankoop van een bestaande woning, dat wil zeggen een woning die al eerder bewoond of verkocht is.
Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar? Dan valt je aankoop buiten de ITP. Je betaalt in dat geval IVA (de Spaanse BTW) van 10%, aangevuld met het AJD-zegelrecht van 1% tot 1,5%. Dat is per saldo iets goedkoper, maar dit verschilt per situatie.
De ITP gaat naar de regionale overheid van de autonome regio waar jouw woning staat. En dat is meteen een belangrijk punt: elke regio stelt zijn eigen tarief vast.
Hoeveel betaal je aan ITP?
Het tarief verschilt per regio en kan ook variëren op basis van de waarde van de woning of je persoonlijke situatie. Als grove richtlijn: reken op tussen de 6% en 11% van de aankoopprijs.
Een overzicht van de tarieven in de meest populaire regio’s voor Nederlanders:
- Andalusië — 7%, met kortingen mogelijk voor jonge kopers en kleinere woningen
- Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Valencia) — 10%
- Murcia — 8%
- Catalonië (Costa Brava, Barcelona) — 10%
- Canarische Eilanden — 6,5%
- Canarische Eilanden — 6,5%
Deze percentages zijn actueel voor 2026 maar kunnen wijzigen. Controleer bij je advocaat of gestor altijd het geldende tarief voor de regio waar je koopt.
Voorbeeld
Stel je koopt een woning van €250.000 aan de Costa Blanca (Comunitat Valenciana). Bij een tarief van 10% betaal je €25.000 aan ITP, bovenop de aankoopprijs. Tel daarbij notariskosten, advocaatkosten en kadasterkosten op, en het totaal aan bijkomende kosten komt al snel uit op 12% tot 15% van de aankoopprijs.
Over welk bedrag bereken je de ITP?
Je betaalt ITP over de aankoopprijs zoals die in de koopakte staat. Maar hier zit een addertje onder het gras: de Spaanse belastingdienst vergelijkt die prijs met de officiële referentiewaarde van de woning, de zogeheten valor de referencia van het kadaster.
Is de aankoopprijs lager dan die referentiewaarde, dan kan de belastingdienst de ITP alsnog berekenen over de hogere waarde. Kopers die dachten een gunstige prijs te hebben betaald, krijgen dan toch een hogere aanslag dan verwacht. Je advocaat of gestor kan vooraf checken wat de referentiewaarde van jouw woning is, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wanneer en hoe betaal je?
Na het ondertekenen van de koopakte bij de notaris heb je dertig kalenderdagen om de ITP te betalen. Die termijn geldt voor alle regio’s en begint te lopen op de dag van de ondertekening.
Betaal je te laat, dan krijg je te maken met boetes. Die lopen op naarmate de vertraging groter is: een kleine vertraging kost je 5% extra, bij meer dan een jaar kan dat oplopen tot 20% van het verschuldigde bedrag. Daar komt nog rente bovenop.
Betalingsbewijs is essentieel
Na betaling ontvang je een officieel betalingsbewijs. Zonder dat document kun je de woning niet op jouw naam laten registreren in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Je staat dan juridisch niet als eigenaar geregistreerd, ook al heb je de akte getekend en de woning betaald. Laat dit dus goed regelen.
In de praktijk doet je advocaat of gestor dit allemaal voor je. Zij zorgen dat de formulieren correct worden ingevuld, de betaling op tijd plaatsvindt en het bewijs naar het kadaster gaat. De kosten voor deze dienstverlening liggen doorgaans tussen de €300 en €600 — een kleine investering die veel ellende voorkomt.
Zijn er kortingen op de ITP?
Ja, in meerdere regio’s bestaan kortingen of verlaagde tarieven. De voorwaarden verschillen per regio, maar enkele veelvoorkomende situaties:
- Jonge kopers — In Andalusië en enkele andere regio’s geldt een verlaagd tarief voor kopers onder de 35 jaar, mits de aankoopprijs onder een bepaalde grens blijft.
- Grote gezinnen — Gezinnen met drie of meer kinderen kunnen in aanmerking komen voor een lager tarief.
- Mensen met een beperking — In verschillende regio’s gelden vrijstellingen of kortingen bij een erkende beperking.
- Goedkopere woningen — Sommige regio’s hanteren een lager tarief voor woningen onder een bepaalde prijsgrens.
Vraag je advocaat of gestor vooraf of jouw situatie in aanmerking komt. Een korting van een paar procent op een woning van €200.000 scheelt al snel duizenden euro’s.
ITP versus BTW: wanneer betaal je wat?
Om het helder te houden een kort overzicht:
Bij een bestaande woning betaal je: ITP van 6% tot 11% (afhankelijk van de regio).
Bij een nieuwbouwwoning betaal je: IVA (BTW) van 10%, aangevuld met AJD (zegelrecht) van 1% tot 1,5%.
Nieuwbouw is in de meeste gevallen iets goedkoper qua belasting, maar het verschil is kleiner dan je misschien denkt. Nieuwbouwprijzen zelf liggen vaak hoger dan vergelijkbare bestaande woningen.
Wat als je niet betaalt?
Als de ITP onbetaald blijft, escaleert het snel. De belastingdienst legt boetes op die steeds verder oplopen, en je kunt de eigendomsoverdracht in het kadaster niet voltooien. Dat betekent concreet: je betaalt voor een woning die juridisch nog niet op jouw naam staat. Schuldeisers van de vorige eigenaar kunnen in theorie beslag leggen, en verkopen is ook een stuk gecompliceerder.
Kort gezegd: de ITP is niet iets om op te bezuinigen of uit te stellen.
Veelgestelde vragen over de ITP in Spanje
Moet ik als buitenlander ook ITP betalen?
Ja. De ITP geldt voor iedereen die een bestaande woning in Spanje koopt, ongeacht nationaliteit of woonplaats. Je fiscale status in Spanje maakt voor de ITP geen verschil.
Kan ik de ITP zelf betalen of heb ik een advocaat nodig?
Technisch gezien kun je de ITP zelf aangeven en betalen via de belastingdienst van de betreffende regio. In de praktijk regelen vrijwel alle kopers dit via een advocaat of gestor. Die kennen de lokale formulieren, deadlines en vereisten en voorkomen kostbare fouten.
Wordt de ITP berekend over de prijs in de koopakte of over de WOZ-waarde?
Als uitgangspunt geldt de aankoopprijs in de akte. Maar als de Spaanse belastingdienst oordeelt dat de prijs te laag is ten opzichte van de officiële referentiewaarde (valor de referencia), kan de ITP over die hogere waarde worden berekend. Laat dit vooraf controleren.
Hoe lang heb ik de tijd om de ITP te betalen?
Dertig kalenderdagen na het ondertekenen van de koopakte bij de notaris. Daarna volgen boetes en rente.
Kan ik de ITP aftrekken als belastingaftrek in Nederland of Spanje?
De ITP is in principe niet aftrekbaar als kosten in box 1 of box 3 in Nederland, en ook niet als aftrekpost voor de Spaanse inkomstenbelasting. Je kunt de betaalde ITP wel meenemen als onderdeel van de aankoopprijs bij de berekening van eventuele winst bij een latere verkoop, wat de belastbare meerwaarde verlaagt.