Een betrouwbare makelaar vinden in Spanje is voor veel mensen die willen emigreren of verhuizen naar Spanje een van de lastigste stappen. De Spaanse vastgoedmarkt werkt fundamenteel anders dan in Nederland: het makelaarsvak was jarenlang volledig ongereguleerd, de toestroom van buitenlandse kopers trok ook minder bonafide bemiddelaars aan, en als nieuwkomer ken je de lokale markt nog niet. Toch is een goede makelaar vaak het verschil tussen een soepele aankoop en een kostbare miskoop. In dit artikel leggen we uit waar je op moet letten.
Wat je moet weten: de belangrijkste punten op een rij
- In Spanje was het makelaarsvak tot voor kort nauwelijks gereguleerd: iedereen kon zich makelaar noemen.
- Enkele regio’s, waaronder de Comunidad Valenciana en Catalonië, hebben inmiddels een verplicht makelaarsregister ingevoerd.
- Kijk altijd of een makelaar een geldig registratienummer heeft dat je zelf kunt controleren.
- Een onafhankelijke aankoopmakelaar behartigt jouw belangen, niet die van de verkoper.
- Een advocaat is onmisbaar en staat volledig los van de makelaar.
- Laat je nooit haastig maken en controleer altijd referenties.
Hoe het makelaarsvak in Spanje geregeld is (of niet)
In Nederland is een makelaar aangesloten bij de NVM, VBO of Vastgoed PRO, en zijn er duidelijke kwaliteitseisen. In Spanje werd de vergunningsplicht voor makelaars in het jaar 2000 op nationaal niveau afgeschaft. Daarna mocht letterlijk iedereen zich makelaar noemen: zonder opleiding, zonder verzekering, zonder toezicht. Wie dat wilde, kon een bord laten drukken en morgen beginnen.
Het gevolg laat zich raden. Met de groei van de Spaanse vastgoedmarkt en de toename van buitenlandse kopers nam ook het aantal dubieuze bemiddelaars toe. Ondoorzichtige commissies, panden met juridische problemen die bewust werden verzwegen, en verborgen kosten werden steeds vaker gemeld. Dat beschadigde ook de reputatie van de legitieme makelaars die wél goed werk leverden.
Als reactie hierop begonnen verschillende autonome regio’s hun eigen wetgeving in te voeren om makelaars in hun gebied te registreren. Dat proces is nog gaande: Spanje heeft nog steeds geen nationaal makelaarsregister. Registratieplicht bestaat op dit moment alleen in enkele autonome regio’s.
De regionale registers: wat ze zijn en waarom ze bestaan
Catalonië: AICAT (sinds 2010)
Catalonië was in 2010 de eerste regio in Spanje die een verplicht register invoerde. Dat register heet AICAT (Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya) en is een openbaar, verplicht register voor iedereen die in Catalonië als makelaar actief is. Het doel is de transparantie in de makelaarssector te bevorderen en de bescherming van de consument te garanderen.
Om ingeschreven te worden in het AICAT moet een makelaar een erkend examen hebben afgelegd, bepaalde garanties kunnen tonen en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben afgesloten. Het registratienummer moet zichtbaar zijn op het kantoor en op de website van de makelaar. Koop je een woning in Catalonië, dan is dat nummer het eerste wat je controleert.
Comunidad Valenciana: RAICV (vanaf 2022-2023)
Vanaf 15 oktober 2023 moet een makelaar in de Comunidad Valenciana, waaronder de hele Costa Blanca, verplicht geregistreerd staan in het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Comunidad Valenciana. Dat register wordt afgekort als RAICV.
Bovendien moet een makelaar een erkende beroepsopleiding hebben gevolgd en verplichte bijscholing bijhouden, en wordt er jaarlijks gecontroleerd op naleving.
Een gecertificeerde makelaar aan de Costa Blanca herken je aan de vermelding van het RAICV-nummer op hun website, in brochures en in hun kantoor. Je kunt dit nummer zelf nakijken via het openbare register van de Generalitat Valenciana. Kan een makelaar dat nummer niet tonen? Dan werk je beter met iemand anders.
Goed om te weten:
Ook een buitenlands makelaarskantoor dat regelmatig onroerend goed in de Valenciaanse Gemeenschap verkoopt, moet een fysiek adres in de regio hebben en aan de registratie-eisen voldoen. Een Nederlands kantoor dat vanuit Nederland panden verkoopt aan de Costa Blanca en zich niet heeft geregistreerd, handelt dus buiten de wet.
Balearen en de rest van Spanje
Naast Catalonië en de Comunidad Valenciana hebben ook de Balearen een verplicht register ingevoerd. Voor alle andere regio’s, waaronder de Costa del Sol in Andalusië, geldt dat er geen wettelijke registratieplicht is. In Andalusië bestaat er sinds 2019 een grotendeels afgerond wetsontwerp voor een verplicht register, maar dat is nog niet ingevoerd. Koop je een woning in Málaga, Almería of Granada, dan heb je dus geen register om op te leunen en is extra waakzaamheid geboden.
De richting: meer regulering op komst
Om zich in te schrijven moet een makelaar voldoen aan eisen op drie gebieden: locatie, verzekering en kwalificaties. Concreet betekent dit: een fysiek kantooradres in de regio, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van minimaal 150.000 euro per schadegeval, en een bankgarantie van minimaal 60.000 euro voor cliëntgelden.
De regionale aanpak is een eerste stap, maar een versnipperd systeem. Er zijn aanwijzingen dat de API-verplichting zich in de toekomst zal uitbreiden naar andere beroepen en regio’s binnen de vastgoedsector. Vooralsnog geldt: controleer per regio wat er verplicht is, en behandel gebieden zonder register met extra voorzichtigheid.
Brancheverenigingen: meer dan een sticker op de deur
Los van de wettelijke registers zijn er ook vrijwillige brancheverenigingen. De bekendste is de API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), opgericht in 1951 en vergelijkbaar met de NVM in Nederland. Leden hebben een opleiding gevolgd, zijn gebonden aan een gedragscode en hebben een aansprakelijkheidsverzekering. Makelaars hoeven zich vooralsnog niet verplicht aan te sluiten bij een branchevereniging, maar het werken met een aangesloten makelaar geeft meer zekerheid omdat elke vereniging zijn eigen gedragscode hanteert en opleidingen aanbiedt.
Zie het API-lidmaatschap als een extra laag boven op de wettelijke registratie, niet als vervanger ervan. Een makelaar met zowel een RAICV-nummer als een API-keurmerk heeft twee keer bewezen serieus te nemen.
Aankoopmakelaar of verkoopmakelaar?
Dit is een onderscheid dat veel kopers in het begin niet maken, maar het is cruciaal. Een verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en heeft er belang bij dat de prijs zo hoog mogelijk uitvalt. Een aankoopmakelaar, ook wel buyers agent genoemd, werkt uitsluitend voor jou als koper.
In Spanje werken veel makelaars voor beide partijen tegelijk, zeker bij de grotere kantoren met een eigen aanbod. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang je je bewust bent van de tegenstelling in belangen. Wil je écht onafhankelijk advies, schakel dan een aparte aankoopmakelaar in die geen enkel belang heeft bij de specifieke verkoop.
Waar je een goede makelaar vindt
Via de Nederlandse gemeenschap in Spanje
De Nederlandse gemeenschap in Spanje is groot. Op forums, in Facebookgroepen voor Nederlanders in Spanje en via lokale expat-clubs doen de namen van betrouwbare makelaars al jaren de ronde. Persoonlijke aanbevelingen zijn goud waard, zeker als de mensen die ze doen zelf het aankoopproces al hebben doorlopen.
Via vastgoedportals
Websites zoals Idealista, Fotocasa en Kyero bieden niet alleen woningen aan, maar ook overzichten van de makelaars die erop actief zijn. Bekijk het profiel van een makelaar: hoe lang zijn ze al actief, hoeveel panden hebben ze in portefeuille en staan er reviews bij?
Nederlandstalige makelaars
Er zijn veel makelaars in Spanje die specifiek op Nederlandse klanten zijn gericht. Ze spreken de taal, kennen de valkuilen die Nederlanders tegenkomen en begrijpen de verwachtingen die je als Nederlandse koper meeneemt. Dat kan een prettige basis zijn. Let er wel op dat ook hier de kwaliteit sterk verschilt. Nederlandstalig betekent niet automatisch betrouwbaar, en het ontslaat je niet van de plicht om het registratienummer te controleren.
Hoe je een makelaar beoordeelt
Neem altijd de tijd om meerdere makelaars te spreken voordat je een keuze maakt. Een betrouwbare makelaar stelt vragen aan jou. Wat zoek je precies? Wat is je budget? Heb je al nagedacht over de regio? Iemand die meteen begint met het aanprijzen van panden zonder jouw situatie te begrijpen, is vaker transactiegericht dan klantgericht.
Vraag ook expliciet naar referenties van eerdere Nederlandse kopers. Een goede makelaar heeft die klaarstaan. Bel of mail met die mensen en je hoort snel genoeg of de ervaring positief was.
Rode vlaggen om op te letten
Wees extra alert als een makelaar je onder druk zet om snel te beslissen. Zinnen als “er zijn nog twee andere geïnteresseerden” of “dit pand is morgen weg” kunnen soms waar zijn, maar worden ook ingezet om je oordeelsvermogen te vertroebelen. Een goede aankoop vraagt tijd, en een goede makelaar respecteert dat.
Wees ook voorzichtig als een makelaar vraagt om een reserveringsvergoeding voordat je een advocaat hebt ingeschakeld of het juridische onderzoek is gedaan. Een makelaar die wil dat je die stap overslaat of uitstelt, is een risico.
Makelaar en advocaat: twee aparte rollen
In Spanje regelt een makelaar de bezichtigingen en de onderhandelingen, maar een advocaat (abogado) is verantwoordelijk voor het juridische deel van de transactie. Dat zijn twee verschillende mensen met twee verschillende rollen.
Schakel een advocaat in die volledig onafhankelijk is van de makelaar. Sommige makelaars werken samen met vaste advocaten en stellen die voor. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar ga altijd na of die advocaat ook echt onafhankelijk advies geeft, of vooral de deal snel wil sluiten.
Kosten van een makelaar in Spanje
De makelaarscourtage wordt normaal gesproken betaald door de verkoper en ligt doorgaans tussen de 3% en 6% van de verkoopprijs. Als koper betaal je in principe geen courtage aan de makelaar van de verkoper. Schakel je een aparte aankoopmakelaar in, dan betaal je die zelf. Reken op circa 1% tot 3% van de aankoopprijs, afhankelijk van de dienstverlening.
Zorg dat je vooraf schriftelijk afspreekt wat de makelaar voor je doet en wat het kost. Mondelinge afspraken zijn in Spanje juridisch gezien geldig, maar moeilijk te bewijzen als het misgaat.
Veelgestelde vragen
Is een makelaar in Spanje verplicht bij de aankoop van een huis?
Nee, een makelaar is niet verplicht. Je kunt in principe rechtstreeks zaken doen met een verkoper. Een advocaat is echter wel sterk aan te raden en in de praktijk onmisbaar om de juridische risico’s te dekken.
Wat is het RAICV-nummer en hoe controleer ik het?
Het RAICV-nummer is het registratienummer uit het officiële makelaarsregister van de Comunidad Valenciana (Costa Blanca, Valencia, Castellón). Elke makelaar in die regio is verplicht dit nummer zichtbaar te vermelden op de website en in het kantoor. Je kunt het zelf controleren via het openbare register van de Generalitat Valenciana op hun officiële website.
Geldt de registratieplicht ook voor de Costa del Sol?
Nee. In Andalusië, waar de Costa del Sol onder valt, bestaat momenteel geen wettelijk verplicht makelaarsregister. Er is al jaren sprake van plannen daarvoor, maar een concrete wet is er nog niet. Koop je in die regio, dan is extra waakzaamheid geboden en is het nog belangrijker om zelf referenties na te trekken.
Moet ik een aankoopmakelaar en een advocaat allebei inschakelen?
In de meeste gevallen wel, zeker als je de Spaanse vastgoedmarkt niet kent. De aankoopmakelaar begeleidt het zoekproces en de onderhandelingen, de advocaat beschermt je juridisch bij de daadwerkelijke aankoop. Het zijn twee aparte rollen die je niet moet samenvoegen.
Hoe weet ik of een makelaar betrouwbaar is?
Vraag naar het wettelijk verplichte registratienummer voor de regio (RAICV in Valencia, AICAT in Catalonië), controleer het in het openbare register en vraag om referenties van eerdere Nederlandse kopers. Let ook op hoe iemand communiceert: is er ruimte voor jouw vragen, of wordt er alleen gepusht richting een snelle beslissing?
