Als je een huis huren in Spanje overweegt, is de borg een van de eerste praktische zaken waar je mee te maken krijgt. In Spanje is de borg wettelijk geregeld, maar in de praktijk wijkt het er nogal eens van af. Wat mag een verhuurder vragen, hoe zit het met extra garanties, en hoe zorg je dat je je geld terugkrijgt? We leggen het je stap voor stap uit, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je ergens tekent.
Dit zijn de belangrijkste punten
- Wettelijk is de borg in Spanje beperkt tot één maand huur voor woningen
- Verhuurders mogen daarbovenop aanvullende garanties vragen, zoals een extra maanden huur of een bankgarantie
- De borg moet worden gedeponeerd bij een officieel regionaal orgaan
- Bij vertrek heb je recht op teruggave binnen maximaal één maand
- Schade aan de woning is de enige geldige reden om de borg in te houden
Wat zegt de Spaanse wet over de borg?
De huurborg in Spanje is vastgelegd in de Ley de Arrendamientos Urbanos, kortweg de LAU. Deze wet bepaalt dat een verhuurder bij een reguliere huurwoning maximaal één maand huur als borg mag vragen. Dat is de wettelijke fianza.
Klinkt helder, maar de praktijk bij een huis huren in Spanje weerbarstiger. Want naast die wettelijke borg heeft de verhuurder het recht om aanvullende garanties te verlangen. Denk aan een extra maand of twee als depot, een bankgarantie of een aanbevelingsbrief van een vorige verhuurder. Officieel mag dit extra bedrag niet hoger zijn dan twee maanden huur, maar in de praktijk zie je dat verhuurders, zeker in populaire kustgebieden, soms meer vragen.
Wat is het verschil tussen fianza en garantía adicional?
De fianza is de officiële borg die wettelijk verplicht is. Dit bedrag moet de verhuurder verplicht storten bij een officieel depot, het zogenoemde organismo autonómico. Welk orgaan dat is, hangt af van de regio. In Andalusië is dat de Junta de Andalucía, in de Comunitat Valenciana de IVAJ, in Catalonië de INCASÒL.
De garantía adicional is alles wat de verhuurder extra vraagt. Dit geld hoeft hij niet te deponeren en het blijft gewoon op zijn rekening staan. Dat maakt het ook minder goed beschermd voor jou als huurder. Let hier dus extra op bij het tekenen van het huurcontract.
Hoeveel borg is normaal in Spanje?
In de praktijk rekenen de meeste particuliere verhuurders één tot twee maanden huur als borg, plus soms nog een extra maand als waarborg. Bij vrijesectorwoningen, de zogenoemde viviendas de alto standing, kan dat oplopen tot drie maanden of meer.
Als je via een makelaar huurt, wordt er soms ook een aparte makelaarsvergoeding gevraagd. Dat is geen borg, maar een vergoeding voor de bemiddeling. Verwar die twee niet.
Reken er dus op dat je bij de start van een huurcontract in Spanje al snel twee tot drie maanden huur vooruit betaalt: de eerste huurmaand, de borg en eventueel een extra garantie.
Wat betaal je bij sociale huurwoningen?
Bij woningen met een gereguleerde huurprijs, viviendas de protección oficial, geldt een nog striktere regel: de borg is beperkt tot één maand huur en extra garanties zijn niet toegestaan. Maar dit type woning is schaars en moeilijk te vinden als expat, zeker op de korte termijn.
Hoe wordt de borg gedeponeerd?
Zodra je het huurcontract tekent, is de verhuurder verplicht de fianza te storten bij het bevoegde orgaan in de regio. Dit moet in de meeste regio’s binnen dertig dagen na ondertekening gebeuren. Als verhuurder de borg niet deponeert, kan hij een boete krijgen.
Als huurder heb je het recht om te vragen naar een bewijs van storting. Vraag hier actief naar, want niet elke verhuurder doet dit proactief. Het is een teken van een professionele verhuurder als hij dit bewijs uit zichzelf aanlevert.
Borg terugkrijgen na vertrek
Hier gaat het in de praktijk regelmatig mis. Wettelijk gezien heeft de verhuurder maximaal één maand de tijd om de borg terug te betalen nadat je de sleutels hebt ingeleverd. Doet hij dat niet, dan heeft hij rente te betalen over het achterstallige bedrag.
Maar weten wat de wet zegt is één ding, het afdwingen is een ander.
Zo bescherm je jezelf
Maak bij intrek een gedetailleerde inventarislijst (inventario) en leg alles fotografisch vast. Dit hoort standaard bij het huurcontract te zitten, maar als het er niet bij is, maak je zelf een overzicht en laat je dat door de verhuurder ondertekenen.
Doe hetzelfde bij vertrek: loop samen met de verhuurder door de woning, maak foto’s en vraag om een schriftelijke bevestiging van de staat van de woning. Hoe meer je vastlegt, hoe sterker je staat als er discussie ontstaat.
Wat als de verhuurder de borg inhoudt?
Als de verhuurder de borg (deels) wil inhouden, moet hij dat schriftelijk motiveren met bewijs van schade. Normale slijtage, uso normal del inmueble, mag nooit op jou worden verhaald. Denk aan kleine verfkrasjes, versleten deurknopen of verkleuring door zonlicht.
Als je het er niet mee eens bent, kun je naar de rechtbank stappen via een procedimiento monitorio, een relatief snelle juridische procedure voor geldvorderingen. In de praktijk lossen veel geschillen over de borg zich op via bemiddeling of een aangetekende brief van een advocaat.
Veelgestelde vragen over de borg bij huren in Spanje
Mag een verhuurder in Spanje meer dan één maand borg vragen?
Ja, de wet staat aanvullende garanties toe bovenop de wettelijke borg van één maand. In totaal mag dit bij particuliere huurwoningen oplopen tot drie maanden, maar de praktijk varieert per regio en type woning.
Waar wordt mijn borg in Spanje gestort?
De verhuurder is verplicht de wettelijke fianza te storten bij een regionaal orgaan. Welk orgaan dat is, hangt af van de provincie of autonome gemeenschap. Je kunt hier als huurder om een stortingsbewijs vragen.
Binnen hoeveel tijd moet ik mijn borg terugkrijgen?
De verhuurder heeft maximaal één maand na het einde van het huurcontract en het inleveren van de sleutels om de borg terug te betalen. Daarna is hij wettelijk rente verschuldigd.
Mag de verhuurder de borg inhouden voor normale slijtage?
Nee. Alleen echte schade die verder gaat dan normaal gebruik mag worden verrekend met de borg. Normale slijtage is voor rekening van de verhuurder.
Wat kan ik doen als mijn verhuurder de borg niet terugbetaalt?
Je kunt een aangetekende brief sturen, eventueel via een Spaanse advocaat. Als dat niet helpt, is de procedimiento monitorio een relatief laagdrempelige juridische route om je geld terug te eisen.