Als je een bestaande woning in Spanje koopt, moet je ITP betalen. Dit is een eenmalige belasting die je betaalt bij de aankoop. De letters ITP staan voor Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. In het Nederlands betekent dit: belasting op overdracht van eigendom.
Wat is de ITP precies?
De ITP is vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Nederland. Je betaalt deze belasting één keer, namelijk wanneer je een bestaand huis koopt van een particulier of bedrijf. Het is een van de grootste kosten bij de aankoop van een woning in Spanje.
Let op: de ITP geldt alleen voor bestaande woningen. Als je een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar, betaal je geen ITP maar BTW (IVA in het Spaans). Dit is een ander belastingsysteem met andere percentages.
De ITP betaal je aan de regionale overheid van de autonome regio waar je woning staat. Elke regio heeft eigen regels en tarieven.
Hoeveel betaal je aan ITP?
Het percentage van de ITP verschilt per regio in Spanje. Dit maakt het kopen van een woning in de ene regio duurder dan in de andere. Het standaardtarief ligt tussen de 6% en 11% van de aankoopprijs.
Enkele voorbeelden van ITP-percentages in populaire regio’s:
- Andalusië: 7% (met kortingen mogelijk voor jonge kopers of kleine woningen)
- Valenciana (inclusief Costa Blanca): 10%
- Murcia: 8%
- Catalonië (inclusief Costa Brava): 10%
- Canarische Eilanden: 6,5%
Deze percentages kunnen veranderen. Ook kunnen er binnen een regio verschillende tarieven gelden, afhankelijk van de waarde van de woning of je persoonlijke situatie.
Op welk bedrag betaal je ITP?
Je betaalt ITP over de aankoopprijs van de woning. Maar let op: de Spaanse belastingdienst controleert of de prijs realistisch is. Ze vergelijken de aankoopprijs met de officiële waarde volgens het kadaster.
Als de aankoopprijs lager is dan de kadastrale waarde, kan de belastingdienst de ITP berekenen over de kadastrale waarde in plaats van de aankoopprijs. Dit betekent dat je soms meer belasting betaalt dan je had verwacht.
Wanneer moet je de ITP betalen?
Je hebt dertig dagen de tijd om de ITP te betalen. Deze termijn begint op de dag dat je de koopakte ondertekent bij de notaris. Dit is een korte termijn, dus het is belangrijk om dit goed te plannen.
Als je te laat betaalt, krijg je een boete. Deze kan oplopen tot 20% van het verschuldigde bedrag. Ook krijg je te maken met rente over het te late bedrag. Het is dus verstandig om op tijd te betalen.
Hoe betaal je de ITP?
De betaling van de ITP regelt meestal je advocaat of gestor. Zij zorgen dat alle papieren in orde zijn en dat de betaling op tijd gebeurt. Je moet hen natuurlijk wel van tevoren het geld geven.
Na de betaling ontvang je een betalingsbewijs. Dit document is belangrijk. Je hebt het nodig om de woning op jouw naam te laten schrijven in het kadaster. Zonder dit bewijs kun je geen eigenaar worden.
Belangrijke tips voor kopers
Reken de ITP mee in je totale budget. Veel mensen vergeten dit en komen geld tekort bij de aankoop. Als je bijvoorbeeld een woning koopt van €200.000 in Valencia, betaal je €20.000 aan ITP (bij 10%). Dit is een aanzienlijk bedrag.
Vraag je adviseur om de exacte kosten vooraf te berekenen. Zo voorkom je financiële verrassingen. Naast de ITP betaal je ook nog notariskosten, advocaatkosten en kadasterkosten. Het totaal van alle aankoopkosten ligt vaak tussen de 10% en 15% van de aankoopprijs.
Verschil tussen ITP en BTW
Zoals eerder gezegd: bij een nieuwbouwwoning betaal je geen ITP maar BTW (IVA). De BTW is meestal 10% van de aankoopprijs. Daarnaast betaal je bij nieuwbouw ook nog AJD (Actos Jurídicos Documentados), een soort zegelrecht van 1% tot 1,5%.
Bij een bestaande woning betaal je dus:
- ITP: 6% tot 11%
Bij een nieuwbouwwoning betaal je:
- BTW: 10%
- AJD: 1% tot 1,5%
Meestal ben je met een nieuwbouwwoning dus iets goedkoper uit, maar dit verschilt per situatie en regio.
Kortingen en vrijstellingen
In sommige gevallen kun je korting krijgen op de ITP. Dit verschilt per regio. Enkele voorbeelden:
- Jonge kopers: In Andalusië krijgen kopers onder de 35 jaar soms korting
- Kleine woningen: Goedkopere woningen hebben in sommige regio’s een lager tarief
- Grote gezinnen: Kunnen in aanmerking komen voor een verlaagd tarief
- Mensen met een beperking: Krijgen soms korting of vrijstelling
Vraag je adviseur of je voor een korting in aanmerking komt. Dit kan je duizenden euro’s besparen.
Wat gebeurt er als je niet betaalt?
Als je de ITP niet binnen dertig dagen betaalt, krijg je te maken met boetes en rente. De boete kan oplopen en wordt hoger naarmate je langer wacht. Ook kun je problemen krijgen met het registreren van je eigendom.
Zonder betaalbewijs van de ITP kun je de woning niet op jouw naam laten zetten in het kadaster. Dit betekent dat je officieel geen eigenaar bent, ook al heb je de koopakte getekend. Dit kan juridische problemen opleveren.
Hulp bij het betalen van ITP
Bijna iedereen die een woning in Spanje koopt, gebruikt een gestor of advocaat om de ITP te regelen. Zij weten precies welke documenten nodig zijn en zorgen dat alles op tijd gebeurt.
De kosten voor een gestor zijn meestal tussen de €300 en €600. Dit lijkt misschien veel, maar het voorkomt dure fouten. Een verkeerd ingevuld formulier of een te late betaling kost je veel meer.
Samengevat
De ITP is een eenmalige overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje. Het percentage ligt tussen de 6% en 11%, afhankelijk van de regio. Je moet binnen dertig dagen na ondertekening van de koopakte betalen.
Reken de ITP mee in je totale budget en laat de betaling regelen door een ervaren gestor of advocaat. Zo voorkom je verrassingen en problemen bij de aankoop van je droomhuis in Spanje.