Tweede huis in Spanje kopen

Een eigen plekje onder de Spaanse zon? Je bent niet de enige. Elk jaar kopen duizenden Nederlanders een tweede woning in Spanje. Of je nu zoekt naar een vakantieadresje, een investering of een plek om later te genieten van je pensioen; een tweede huis in Spanje blijft voor velen een aantrekkelijke keuze. Maar wat komt er allemaal bij kijken?

Waarom een tweede woning in Spanje kopen?

Een tweede huis kopen in Spanje heeft veel voordelen. Het Spaanse klimaat is voor Nederlanders een grote plus. Zelfs in de winter geniet je van milde temperaturen en veel zonuren. Regio’s zoals de Costa Blanca en Costa Cálida staan bekend om hun aangename microklimaat. Niet te heet in de zomer en heerlijk zacht in de winter.

In slechts twee uur vliegtijd sta je in de zon, en dankzij goedkope vliegmaatschappijen kost een retourtje soms minder dan 100 euro. Dat maakt je Spaanse huis perfect bereikbaar voor korte weekendjes of langere vakanties.

De vastgoedprijzen in Spanje liggen ook een stuk lager dan in Nederland. Een modern appartement vind je al vanaf ongeveer 225.000 euro, terwijl een vrijstaande villa met zwembad onder de 300.000 euro haalbaar is. Daarnaast zijn er fiscale voordelen: een tweede woning in Spanje valt niet onder de Nederlandse box 3-belasting dankzij het belastingverdrag tussen beide landen.

Tot slot krijg je er de Spaanse levensstijl bij, denk aan heerlijk eten, gastvrije mensen en een ontspannen manier van leven.

Wat zijn de kosten koper bij een Spaanse woning?

Bij het kopen van een woning in Spanje betaal je meer dan alleen de vraagprijs. De zogeheten ‘kosten koper’ zijn hoger dan je gewend bent in Nederland. Reken op 11% tot 14% extra kosten bovenop de aankoopprijs.

Voor een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting (ITP). Dit tarief verschilt per regio: in Andalusië is het 7%, in Valencia 10% (11% boven 1 miljoen euro), en in Murcia 8%. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, maar 10% BTW plus 1,5% zegelrecht (AJD). Let op: voor garages en bouwgrond die los verkocht worden, geldt 21% BTW.

Daarnaast heb je advocaatkosten. Een Spaanse advocaat is geen luxe maar een noodzaak. Hij controleert of de woning legaal is, of er nog schulden op rusten, en regelt veel zaken voor je. Reken op ongeveer 1% tot 1,5% van de koopprijs plus BTW. De notariskosten liggen in Spanje vast en bedragen ongeveer 600 tot 1.000 euro, afhankelijk van de koopsom. De notaris in Spanje heeft een beperkte rol: hij legt alleen de transactie vast. Het kadaster en registratiekosten kosten nog eens 400 tot 800 euro. Als je met een Spaanse hypotheek koopt, komen daar ook nog kosten bij. Reken dan op 13% totale kosten koper.

Hoe werkt een hypotheek voor een tweede huis in Spanje?

Een tweede huis in Spanje financieren kan op verschillende manieren.

Spaanse banken financieren maximaal 70% van de woningwaarde voor niet-residenten. Dit betekent dat je minimaal 30% eigen geld moet inbrengen, plus de kosten koper van ongeveer 12-14%. De berekening op basis van je inkomen werkt ook anders dan in Nederland. Een populaire optie is het verhogen van je Nederlandse hypotheek. Als je bijvoorbeeld een huis hebt van 500.000 euro met een hypotheek van 200.000 euro, kun je mogelijk de overwaarde van 300.000 euro gebruiken voor je aankoop in Spanje. Dit moet wel passen binnen je hypotheeknorm en de bank moet het toestaan.

Belangrijk om te weten: hypotheekrente voor een tweede woning is in beide landen niet aftrekbaar. Financieel gezien maakt het voor dit punt dus niet uit of je in Nederland of Spanje koopt. Laat je altijd goed adviseren door een hypotheekadviseur die ervaring heeft met Spaans vastgoed. Zij kennen de mogelijkheden en kunnen je helpen bij het maken van de beste keuze voor jouw situatie.

Het NIE nummer: je fiscale identificatie in Spanje

Wil je een tweede huis in Spanje kopen, dan heb je een NIE nummer nodig. Dit staat voor Número de Identificación de Extranjero en is vergelijkbaar met een BSN-nummer in Nederland. Je hebt dit nummer nodig voor vrijwel alle financiële handelingen in Spanje: het kopen van onroerend goed, het openen van een bankrekening, het afsluiten van nutsvoorzieningen, en het aangeven van belasting. Ook je partner en eventueel je kinderen hebben allemaal een eigen NIE nummer nodig als ze mee-eigenaar worden.

Er zijn drie manieren om een NIE-nummer aan te vragen. De eerste optie is via het Spaanse consulaat in Amsterdam. Dit kost ongeveer 10 tot 15 euro, maar je moet vaak lang wachten op een afspraak en het proces duurt tot 8 weken. De tweede optie is zelf naar Spanje gaan en het aanvragen bij een politiebureau met een vreemdelingenafdeling. Dit vergt wat geduld, omdat je vaak moet wachten zonder afspraak. De makkelijkste en snelste optie is via een volmacht aan een advocaat of gestor. Hij regelt alles voor je zonder dat je zelf aanwezig hoeft te zijn. Dit kost tussen de 150 en 300 euro, maar bespaart veel tijd en gedoe. Je NIE nummer is eenmalig en blijft je hele leven geldig. Het verandert nooit, ook niet als je later verhuist naar Spanje.

Nieuwbouw of bestaande woning in Spanje?

Bij het kopen van een tweede woning in Spanje kun je kiezen tussen nieuwbouw en bestaande bouw.

Nieuwbouw heeft veel voordelen voor Nederlandse kopers. De woningen worden compleet afgeleverd met tuin, tegelvloeren, gestuurde muren, complete badkamers en een ingerichte keuken. Alles zit in de prijs inbegrepen. Sommige projecten leveren zelfs met een meubelpakket en witgoed in de keuken. Je koopt volgens moderne Nederlandse en Europese bouwstandaarden, met goede isolatie en energiezuinige installaties. Ook krijg je garanties op het bouwwerk en installaties. Voor nieuwbouw betaal je 10% BTW in plaats van de hogere overdrachtsbelasting.

Bestaande woningen zijn vaak goedkoper in aanschaf, maar de bouwkwaliteit voldoet meestal minder aan Nederlandse normen. Veel oudere Spaanse huizen zijn slecht geïsoleerd en hebben verouderde installaties. Je moet goed letten op de staat van onderhoud en eventuele verbouwingen zonder vergunning. Bijgebouwen, zwembaden of extra verdiepingen zijn soms illegaal gebouwd. Je advocaat moet dit grondig onderzoeken. Ook kunnen er schulden op het pand rusten die in Spanje met het huis meegaan naar de nieuwe eigenaar. Daarom is een juridisch onderzoek door een advocaat bij bestaande bouw extra belangrijk. Voor de meeste Nederlandse kopers blijkt nieuwbouw uiteindelijk de beste keuze, ondanks de iets hogere aankoopprijs.

Kan je je tweede huis in Spanje verhuren?

Veel mensen die een tweede huis in Spanje kopen, denken erover om het te verhuren. Dit kan een leuke bijverdienste opleveren en helpt de kosten te dekken. Maar een huis verhuren in Spanje is niet zomaar mogelijk: er gelden strenge regels.

Voor toeristische verhuur (minder dan 11 dagen per keer) heb je bijna altijd een verhuurlicentie nodig. Deze licentie heet anders in elke regio: in Valencia een VUT, in Andalusië een VFT, en in Catalonië een HUT. De eisen om deze vergunning te krijgen zijn streng. Je woning moet bijvoorbeeld airconditioning hebben (bij verhuur van mei tot september), verwarming (oktober tot april), een EHBO-kit, voldoende beddengoed, en een minimale oppervlakte van 14 vierkante meter per gast. Elke slaapkamer moet een raam hebben volgens bepaalde eisen, en je moet 24 uur per dag bereikbaar zijn voor je gasten. Sinds april 2025 is er nog een nieuwe regel bijgekomen: voor appartementen in een complex heb je toestemming nodig van de VvE om korter dan 11 dagen te verhuren. Zonder deze toestemming mag het niet.

De boetes voor illegale verhuur zijn hoog en lopen op tot tienduizenden euro’s. In sommige gemeenten en complexen is toeristische verhuur helemaal niet meer toegestaan. Barcelona geeft bijvoorbeeld bijna geen nieuwe vergunningen meer uit.

Belangrijk om te weten: verhuren is minder winstgevend dan veel mensen denken. De gemiddelde verhuurperiode is slechts 12 weken per jaar. Je hebt te maken met veel kosten: schoonmaak, wasserij, onderhoud, beheer, en belasting over de huurinkomsten (19% voor EU-burgers). Als je niet zelf in Spanje woont, moet je dit ook allemaal laten regelen door een verhuurkantoor, wat extra kosten met zich meebrengt. Er zijn gelukkig alternatieven voor toeristische verhuur. Je kunt kiezen voor seizoensverhuur (11 dagen tot 11 maanden) of langetermijnverhuur (vanaf 11 maanden). Hiervoor heb je geen toeristische licentie nodig. Dit levert weliswaar minder inkomsten op, maar je hebt ook veel minder gedoe en lagere kosten.

Welke jaarlijkse kosten heb je aan een Spaans huis?

Naast de aankoopkosten heb je ook jaarlijkse kosten aan je tweede woning in Spanje.

De IBI is de gemeentelijke onroerende zaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Deze varieert tussen 200 en 800 euro per jaar, afhankelijk van de gemeente en de grootte van je woning. Daarnaast betaal je vuilnisbelasting, meestal tussen 80 en 150 euro per jaar.

Als je in een urbanisatie of complex woont, betaal je gemeenschapskosten voor onderhoud van gedeelde faciliteiten. Dit kan variëren van 50 euro per maand voor een eenvoudig complex tot 500 euro voor luxe resorts met uitgebreide voorzieningen.

Voor nutsvoorzieningen betaal je elektriciteit, water en eventueel gas. Ook als je het huis niet gebruikt, betaal je een vast bedrag. Reken op ongeveer 600 tot 1.200 euro per jaar.

Bij een privézwembad kost het onderhoud ongeveer 800 tot 1.000 euro per jaar inclusief materialen als je dit uitbesteedt aan een ‘pool boy’. Je hebt ook verzekeringen nodig: een opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering zijn belangrijk. Deze kosten samen ongeveer 300 tot 600 euro per jaar.

Verder is er de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten. Over 2% van de kadastrale waarde (veel lager dan de marktwaarde) betaal je 24% belasting. Voor een woning met een kadastrale waarde van 100.000 euro betaal je dus ongeveer 480 euro per jaar. Een gestor (Spaans administratiekantoor) kan al deze belastingzaken voor je regelen. Dit kost ongeveer 215 euro per jaar en voorkomt dat je fouten maakt met de Spaanse belastingdienst.

Tot slot kun je kiezen voor een beheerder die regelmatig controleert of alles in orde is, vooral als je er lange tijd niet bent. Dit kost vanaf 1.000 euro per jaar. Al met al moet je rekenen op ongeveer 2.500 tot 4.000 euro per jaar aan vaste lasten, afhankelijk van het type woning en je keuzes.

Fiscale aspecten: belasting in Nederland en Spanje

Een tweede huis in Spanje kopen heeft fiscale gevolgen in beide landen. Het goede nieuws: dankzij het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje betaal je geen dubbele belasting. Je Spaanse woning valt niet onder de Nederlandse box 3-belasting. Je geeft de woning wel op in je Nederlandse belastingaangifte, maar de waarde wordt volledig vrijgesteld door de evenredigheidsvrijstelling. Dit is een groot voordeel ten opzichte van een tweede huis in Nederland, waar je wél box 3-belasting over betaalt.

In Spanje betaal je als niet-resident inkomstenbelasting over een fictief rendement. Dit wordt berekend als 1,1% of 2% van de kadastrale waarde (veel lager dan de marktwaarde). Hierover betaal je 24% belasting. Voor een woning met een kadastrale waarde van 100.000 euro kom je uit op ongeveer 480 euro per jaar. Als je je woning verhuurt, betaal je in Spanje 19% belasting over de netto huurinkomsten (na aftrek van kosten). Je moet elk kwartaal aangifte doen met het ‘modelo 210’. Dit is ingewikkelder dan in Nederland, dus schakel een gestor in om dit te regelen.

Bij verkoop met winst betaal je in Spanje 19% vermogenswinstbelasting over de gerealiseerde winst. De koper houdt automatisch 3% van de koopsom in als voorheffing. Dit bedrag wordt later verrekend met je definitieve belasting. In Nederland hoef je geen belasting te betalen over verkoopwinst van buitenlands vastgoed. Spanje kent ook een vermogensbelasting, maar pas vanaf een vermogen van meer dan 700.000 euro per persoon. Voor de meeste mensen speelt dit dus niet. Voor vermogen tussen 700.000 en 3,7 miljoen euro betaal je effectief 0%. Daarboven lopen de tarieven op van 1,7% tot 3,5%. Sommige regio’s hebben deze belasting opgeschort. Het is verstandig om je te laten adviseren door een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Nederlands-Spaanse fiscale zaken. Zo voorkom je verrassingen en betaal je niet meer belasting dan nodig.

Het aankoopproces stap voor stap

Het kopen van een tweede huis in Spanje verloopt anders dan in Nederland. Begin met goed oriënteren. Bezoek Spanje een paar keer, bekijk verschillende regio’s en type woningen. Bepaal ook je budget inclusief alle kosten. Schakel vervolgens een Nederlandse makelaar in Spanje in of een gespecialiseerde aankoopmakelaar. Zij kennen de lokale markt, spreken Nederlands, en kunnen je goed begeleiden. Ook een goede Nederlandstalige advocaat is essentieel.

De advocaat doet juridisch onderzoek naar de woning en begeleidt het hele proces. Als je een woning hebt gevonden, onderteken je eerst een reserveringsovereenkomst. Hierbij betaal je een reservering van meestal 3.000 tot 6.000 euro. De woning gaat dan van de markt. Nu begint het juridische onderzoek. Je advocaat controleert de eigendomspapieren, bouwvergunningen, eventuele schulden, hypotheken en gemeentelijke lasten. Ook vraagt hij je NIE nummer aan als je dat nog niet hebt. Als alles in orde is, onderteken je het voorcontract (contrato de arras). Hierbij betaal je 10% van de koopsom als aanbetaling. Dit bedrag is niet meer terug te krijgen als je alsnog afziet van de koop (tenzij de verkoper niet aan zijn verplichtingen voldoet). De verkoper mag ook niet meer terugtrekken zonder het dubbele bedrag terug te betalen. Voor de definitieve akte maak je de resterende 90% over naar de notarisrekening. Je advocaat controleert nog een laatste keer of alles klopt.

Bij de notaris onderteken je de koopakte (escritura). Dit duurt meestal maar 15 tot 30 minuten. De notaris leest de akte voor (in het Spaans), jij ondertekent, en je krijgt de sleutels. Je bent nu eigenaar! Na de ondertekening laat je advocaat de woning inschrijven bij het kadaster. Ook meld je je aan bij de belastingdienst, schrijf je nutsvoorzieningen over op je naam, en sluit je verzekeringen af. Het hele proces van reservering tot ondertekening duurt meestal 6 tot 12 weken bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw kan dit langer duren, afhankelijk van de bouwfase. Belangrijk: doe niks zonder advocaat, ook al lijkt het goedkoper. Spaanse makelaars behartigen de belangen van de verkoper, niet die van jou. Zonder advocaat loop je grote risico’s op juridische en financiële problemen.

Veelgemaakte fouten bij het kopen

Helaas maken veel kopers fouten bij het kopen van een tweede woning in Spanje. Leer van anderen en voorkom deze valkuilen. De grootste fout is geen advocaat inschakelen om kosten te besparen. Dit lijkt aantrekkelijk, maar kan je later veel duurder komen te staan. In Spanje blijven schulden op de woning rusten, ook na verkoop. Zonder grondig onderzoek koop je deze schulden mee. Denk aan openstaande hypotheken, belastingschulden, achterstanden in gemeenschapskosten, of achterstallige nutsvoorzieningen. Ook zijn er vaak illegale verbouwingen zonder vergunning, zoals bijgebouwen, extra verdiepingen of zwembaden. Dit kan later grote problemen en boetes opleveren.

Een andere fout is te snel beslissen. Veel mensen worden verliefd op een huis tijdens een zonvakantie en tekenen overhaast. Bezoek de locatie op verschillende momenten en in verschillende seizoenen. Wat heerlijk rustig lijkt in november kan in juli een drukke toeristische nachtmerrie zijn. Ook moet je niet vertrouwen op mondelinge toezeggingen. Alles moet op papier staan. “Dat regelen we later wel” bestaat niet in Spanje. Als het niet in het contract staat, is het er niet.

Verder moet je realistisch zijn over verhuurinkomsten. Veel verkopers en makelaars beloven gouden bergen, maar de praktijk is weerbarstig. Reken niet te hard op huurinkomsten om je hypotheek te betalen – dit valt vaak tegen. Je moet ook niet vergeten dat er na de aankoop nog kosten zijn. Veel mensen rekenen alleen met de aankoopkosten, maar vergeten de jaarlijkse lasten van 2.500 tot 4.000 euro. Dit moet je kunnen betalen, ook als de verhuur tegenvalt.

Tot slot: koop geen woning in een complex zonder te controleren wat de verhuurregels zijn. Steeds meer VvE’s verbieden of beperken toeristische verhuur. Als dit jouw plan was, kom je bedrogen uit.

Conclusie: is een tweede huis in Spanje iets voor jou?

Een tweede huis in Spanje kopen is voor veel Nederlanders een mooie investering en een manier om regelmatig van de zon te genieten. De voordelen zijn duidelijk: het heerlijke klimaat, de korte reisafstand, de betaalbare prijzen, en de fiscale voordelen ten opzichte van een tweede huis in Nederland. Maar het is wel belangrijk om goed voorbereid te zijn en realistische verwachtingen te hebben.

Vergeet niet dat er behoorlijke kosten bij komen kijken: de kosten koper van 11 tot 14%, jaarlijkse lasten van 2.500 tot 4.000 euro, en mogelijk tegenvallende verhuurinkomsten. Ook vraagt het onderhoud en beheer van een huis op afstand de nodige aandacht en organisatie. Schakel altijd een goede Nederlandstalige advocaat in Spanje in, ook al lijkt dit een extra kostenpost. Dit voorkomt veel grotere problemen en kosten later.

Neem de tijd om verschillende regio’s te verkennen, bezoek ze op verschillende momenten, en praat met mensen die er al wonen. En bovenal: koop niet overhaast. Dit is waarschijnlijk een van de grootste investeringen in je leven. Neem de tijd om de juiste keuze te maken, een die bij jouw wensen, budget en plannen past.

Met de juiste voorbereiding en begeleiding kan een tweede huis in Spanje je jarenlang veel plezier geven. Of het nu is als vakantieadres, als investering, of als voorbereiding op je toekomstige pensioen onder de Spaanse zon.