Huis huren in Spanje: zo werkt lange termijn verhuur

Overweeg je om voor langere tijd in Spanje te gaan wonen? Misschien overweeg je wel huur. Ga je een huis in Spanje huren, dan werkt dat anders dan in Nederland of België. Dit artikel helpt je om goed voorbereid aan de slag te gaan, zodat je weet waar je aan begint en welke rechten en plichten je hebt.

Hoe werkt huren in Spanje?

In Spanje regelt de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) alles over langdurig huren. Deze wet beschermt zowel huurders als verhuurders. Belangrijk om te weten: de LAU geldt alleen voor contracten die langer dan één jaar duren. Kortere contracten vallen hier niet onder en geven je minder zekerheid.

De wet maakt onderscheid tussen verhuur door particulieren en verhuur door bedrijven. Bij een particuliere verhuurder duurt je contract minimaal vijf jaar. Huur je van een bedrijf of organisatie? Dan geldt een minimumduur van zeven jaar. Dit lijkt misschien lang, maar je kunt zelf eerder stoppen als dat nodig is.

Je eerste maanden: wat kun je verwachten?

De eerste zes maanden van je huurcontract kun je niet zomaar opzeggen. Dit geeft beide partijen rust om te wennen aan de nieuwe situatie. Na deze periode krijg je meer vrijheid. Wil je dan stoppen met huren? Dan geef je dertig dagen van tevoren een brief aan je verhuurder. Zo simpel is het.

Let wel op: stop je eerder dan die eerste zes maanden, dan kun je een boete krijgen. Deze boete staat meestal in je contract en bedraagt vaak één maand huur voor elk jaar dat je te vroeg vertrekt. Dit is bedoeld om de verhuurder te beschermen tegen plotseling vertrek.

Automatische verlenging: blijven huren zonder zorgen

Een groot voordeel van de Spaanse huurwet is de automatische verlenging. Stel: je hebt een contract van vijf jaar met een particuliere verhuurder. Na die vijf jaar stopt het contract niet zomaar. Het verlengt zich automatisch met drie jaar. Dit gebeurt alleen niet als jij of je verhuurder duidelijk aangeeft te willen stoppen.

Deze automatische verlenging geeft je rust. Je hoeft niet elk jaar opnieuw te onderhandelen of te verhuizen. Voor verhuurders geldt wel een langere opzegtermijn. Zij moeten minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk laten weten dat ze niet willen verlengen.

Huurprijs en jaarlijkse verhogingen

Je huurprijs staat vast in je contract. Maar mag die prijs elk jaar omhoog? Ja, dat mag, maar alleen als dit duidelijk in je contract staat. De verhoging moet dan gekoppeld zijn aan een officiële index. Tot voor kort was dit de CPI (consumentenprijsindex). Sinds 2025 gebruikt Spanje de nieuwe IRAV-index voor huurprijzen.

Heeft je contract geen clausule over huurverhoging? Dan mag je verhuurder de prijs niet zomaar verhogen. Daarom is het belangrijk om je contract goed te lezen voordat je tekent. Controleer welke index wordt genoemd en of de verhoging jaarlijks of bijvoorbeeld tweejaarlijks plaatsvindt.

In sommige Spaanse steden met grote woningnood gelden extra regels. Deze gebieden heten “zonas tensionadas” (gespannen zones). Daar mag de huurprijs minder hard stijgen dan elders. Dit geldt bijvoorbeeld in delen van Barcelona en Madrid.

Hoeveel borg betaal je?

Als je een huis huurt in Spanje, moet je altijd een borg betalen. Dit heet in het Spaans “fianza”. De standaard borg bedraagt één maand huur. Deze borg krijg je terug als je weer vertrekt en de woning netjes achterlaat.

Sommige verhuurders vragen om extra zekerheid. Dat mag, maar er zitten grenzen aan. In totaal mag de borg nooit meer dan drie maanden huur bedragen. Vraagt een verhuurder meer? Dan is dat tegen de wet en kun je dat weigeren.

In verschillende regio’s moet je verhuurder de borg storten bij een officieel overheidsdepot. Dit depot beheert het geld veilig totdat je vertrekt. In Catalonië bijvoorbeeld is dit verplicht. Vraag altijd een bewijs van deze storting. Zo weet je zeker dat je geld veilig is.

Extra kosten: waar moet je rekening mee houden?

Naast de huur en borg komen er vaak extra kosten bij. Denk aan elektriciteit, water en eventueel gas en internet. Wie betaalt wat? Dat hangt af van je contract. Meestal betaalt de huurder deze nutsvoorzieningen zelf.

Ook zijn er vaak gemeenschapskosten. Woon je in een appartementencomplex met gedeelde ruimtes, lift of zwembad? Dan betaal je mee aan het onderhoud daarvan. Dit staat vermeld als “gastos de comunidad”. Check of deze kosten bij de huurprijs inbegrepen zijn of dat je ze apart betaalt.

Een belangrijk punt: de lokale belastingen (zoals de afvalstoffenheffing of IBI-belasting) zijn voor de eigenaar. Een verhuurder mag deze kosten niet op jou afwentelen. Staat dit toch in je contract? Dan klopt er iets niet.

Makelaarskosten: wie betaalt de makelaar?

Bij langdurige huur mag de makelaar geen commissie van jou vragen. Deze kosten zijn voor de verhuurder.

Er is één uitzondering: als de makelaar extra diensten voor jou verricht. Denk aan het regelen van contracten voor elektriciteit, het aanvragen van je NIE-nummer of andere administratieve hulp. Dan mag hij wel een vergoeding vragen. Maar alleen voor die extra diensten, niet voor de gewone bemiddeling.

Vraagt een makelaar toch om geld zonder extra diensten te leveren? Dan kun je dit weigeren. Het is verstandig om dit van tevoren helder te krijgen.

Onderhoud: wie doet wat?

Een belangrijk onderdeel van je huurcontract is de verdeling van onderhoudstaken. In Spanje geldt als hoofdregel: grote reparaties zijn voor de verhuurder, kleine voor de huurder.

De verhuurder zorgt voor structurele zaken. Denk aan het dak, de elektrische bedrading, leidingen en de verwarmingsketel. Gaat er iets kapot door slijtage? Dan komt de verhuurder dit repareren. Ook grote apparaten zoals een wasmachine of koelkast die bij de woning horen, vallen onder zijn verantwoordelijkheid.

Als huurder ben je verantwoordelijk voor kleine reparaties en dagelijks onderhoud. Vervangen van lampjes, kleine schilderwerkzaamheden, het schoonhouden van de woning, dit soort dingen doe je zelf. Ook als je zelf iets beschadigt, ben je verantwoordelijk voor de reparatie.

Tip: Maak bij de start van je huur uitgebreide foto’s van de woning. Zo kun je later aantonen hoe de woning eruitzag toen je erin trok. Dit voorkomt discussies bij je vertrek.

Regionale verschillen in Spanje

Spanje is opgedeeld in autonome regio’s. Elke regio mag eigen aanvullende regels maken. Daarom is het slim om te kijken welke specifieke wetgeving geldt in jouw gebied.

In Catalonië zijn de regels bijvoorbeeld strenger als het gaat om huurprijzen in grote steden. Ook moet daar de borg verplicht gestort worden bij een overheidsdepot. In de regio Valencia gelden weer andere aanvullende beschermingsregels voor huurders.

Wil je naar Andalusië, de Balearen of de Canarische Eilanden? Ook daar kunnen lokale regels gelden. Het is daarom verstandig om dit vooraf uit te zoeken of je te laten adviseren door iemand die de lokale wetgeving kent.

Wat te doen voor je tekent?

Voordat je je handtekening zet onder een huurcontract, is het verstandig om een aantal zaken te checken. Zo voorkom je vervelende verrassingen.

Lees je contract rustig door en vraag bij twijfel om uitleg. Let vooral op de volgende punten: de duur van het contract, wanneer en hoeveel de huur mag stijgen, hoeveel borg je betaalt, wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud, en welke extra kosten er zijn.

Vraag ook om een energielabel van de woning. Dit geeft inzicht in de verwachte energiekosten. Een slecht geïsoleerde woning kan veel geld kosten aan verwarming in de winter.

Is het contract in het Spaans en begrijp je niet alles? Schakel dan iemand in die het voor je kan vertalen. Een gestor (administratief adviseur) of advocaat kan je contract controleren. Dit kost geld, maar kan je later veel problemen besparen.

Veelgemaakte fouten die je kunt vermijden

Veel mensen die voor het eerst in Spanje huren, maken dezelfde fouten. Door hiervan te leren, kun je problemen voorkomen.

Een veelvoorkomende fout is het accepteren van een kort contract van minder dan een jaar. Dit contract geeft je bijna geen bescherming. De verhuurder kan je dan veel gemakkelijker uit je woning zetten. Kies daarom altijd voor een contract onder de LAU-wet.

Een andere fout: niet letten op de clausule over huurverhoging. Staat hier niets concreets, of is de formulering vaag? Dan kun je later voor verrassingen komen te staan. Vraag altijd om een heldere clausule met verwijzing naar een officiële index.

Ook betalen mensen soms te veel borg. Meer dan drie maanden huur is niet toegestaan. Accepteer dit dus nooit, ook al zegt de verhuurder dat het “normaal” is.

Mondelinge toezeggingen zijn ook gevaarlijk. Belooft de verhuurder iets mondeling? Vraag dan om het op papier te zetten in het contract. Wat niet in het contract staat, is moeilijk te bewijzen bij een conflict.

Je rechten als huurder

Als huurder onder de LAU-wet heb je sterke rechten. Je verhuurder mag niet zomaar je woning betreden. Hij moet dit van tevoren vragen en jij moet toestemming geven. Alleen in noodgevallen mag hij zonder jouw toestemming naar binnen.

Je verhuurder mag je niet onder druk zetten om het contract op te zeggen. Ook mag hij geen achterstallige betalingen laten ontstaan door bijvoorbeeld de huur niet te innen en je dan plots om alles tegelijk te vragen.

Heb je problemen met je verhuurder? Dan kun je contact opnemen met een consumentenorganisatie of een gestor. In veel gemeenten zijn ook gratis juridische diensten beschikbaar voor huurders.

Tips voor een soepele huurperiode

Communicatie is belangrijk bij huren. Houd contact met je verhuurder en meld problemen tijdig. Een lekkende kraan die je te lang laat zitten, kan uitgroeien tot grote waterschade.

Betaal je huur altijd op tijd. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar betalingsachterstanden kunnen leiden tot ontruiming. Zorg voor een automatische overschrijving, dan vergeet je het nooit.

Documenteer alles goed. Bewaar kopieën van je contract, kwitanties van huurbetalingen en alle correspondentie met je verhuurder. Dit kan later belangrijk zijn.

Wil je de woning aanpassen? Vraag dan eerst toestemming aan je verhuurder. Grote veranderingen zonder toestemming kunnen leiden tot problemen bij je vertrek.

Verhuizen of verlengen?

Wil je na de eerste periode verlengen? Dan hoef je in principe niets te doen. Het contract verlengt zich automatisch. Houd wel contact met je verhuurder om te bevestigen dat beide partijen willen doorgaan.

Besluit je om te stoppen? Geef dan tijdig een schriftelijke opzegging. Dit moet in het Spaans en aangetekend verstuurd worden. Bewaar een kopie voor jezelf.

Bij je vertrek komt er een eindinspectie. De verhuurder controleert of de woning in dezelfde staat is als bij aanvang. Hier komen de foto’s die je aan het begin maakte goed van pas. Normale slijtage wordt geaccepteerd, maar schade niet.

Je borg krijg je meestal binnen een maand na vertrek terug. Duurt het langer? Neem dan contact op met je verhuurder. In sommige gevallen kun je je borg claimen via het overheidsdepot.

Conclusie: goed voorbereid naar Spanje

Huren in Spanje is anders dan in Nederland of België, maar met de juiste kennis kun je er veel plezier van hebben. De LAU-wet geeft je als huurder goede bescherming voor langdurige huur. Let goed op je contract, documenteer alles en vraag bij twijfel om advies.

Met deze kennis ben je goed voorbereid om je Spaanse avontuur te beginnen. Veel succes met het vinden van je droomhuis in de zon!