Wil je een huis huren in Spanje, dan is het belangrijk om goed voorbereid te zijn. De regels en gebruiken rond huren zijn anders dan in ons land. Zonder goede kennis kan een prettige huurperiode al snel omslaan in administratieve en juridische hoofdpijn. In dit artikel lees je waar je echt op moet letten: van contractduur tot huurverhogingen, van opzegtermijn tot borg. Zo kun onaangename verrassingen achteraf voorkomen.
Afspraken en contractduur: wat zegt de wet?
Spanje kent voor langdurige huurcontracten duidelijke wettelijke kaders onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Contracten voor permanente bewoning lopen minimaal vijf jaar bij particuliere verhuurders en zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is. Na die periode verlengt het contract automatisch voor drie jaar, tenzij een van beide partijen tijdig opzegt.
Tot zes maanden zit je in principe vast; daarna kun je met 30 dagen opzeggen. Als je eerder opzegt dan afgesproken, kan een boete gelden – vaak een maand huur per resterend jaar.
In het kort:
- Permanente huur: minimaal 5 jaar (particulier), 7 jaar (bedrijf)
- Daarna automatische verlenging van 3 jaar
- Huurder kan opzeggen na 6 maanden met een opzegtermijn van 30 dagen
- Vroegtijdige opzeg geeft vaak boete
Huurverhogingen en wettelijke bescherming
Jaarlijkse huurverhogingen moeten in het contract worden vastgelegd en gelinkt zijn aan een officiële index zoals de CPI/IPC. Sinds 2025 is er een nieuwe referentie-index (IRAV) van kracht volgens de wet. In sommige gebieden waar de verhuur van woningen onder grote druk staat (de zogenaamde “zonas tensionadas“) gelden extra huurprijsbeperkingen.
Borg en bijkomende kosten: helder overzicht
De wettelijke borg bedraagt één maand huur, bij lange termijn verhuur. Verhuurders mogen als extra zekerheid maximaal twee maanden extra borg vragen, waardoor de totale borg niet meer dan drie maanden huur bedraagt. In sommige autonome regio’s moet de borg gestort worden in een officieel depot bij de overheid.
Bij een huis huren in Spanje voor de lange termijn mag de makelaar geen commissie van de huurder vragen, tenzij er aanvullende diensten worden verleend.
Opzegtermijnen en automatische verlenging
Na de eerste periode van zes maanden kan de huurder met slechts 30 dagen opzeggen. De verhuurder moet minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk aangeven dat hij niet wil verlengen. Tip: Laat je niet verrassen: stel duidelijke opzeg- en verlengingsclausules op in het contract.
Kort of lange termijn: juridische verschil
Ga je een huis huren in Spanje, let op: contracten van minder dan een jaar vallen niet onder de LAU en bieden daardoor weinig bescherming; verhuurders kunnen relatief makkelijk beëindigen. Voor langdurige bewoning biedt de LAU daarentegen wel een goede bescherming, met automatische verlenging van het huurcontract en huurprijsbescherming.
Let op lokale regels
Spanje bestaat uit autonome regio’s met eigen, aanvullende regelgeving. In Catalonië bijvoorbeeld gelden er huurprijsbeperkingen in de grote steden Sommige regio’s schrijven voor dat borgsommen in een lokaal depot terechtkomen. Informeer daarom altijd naar de specifieke regionale wetgeving.
Onderhoud en verantwoordelijkheden
Zoals eerder aangegeven, is het goed om verantwoordelijkheden over onderhoud helder vast te leggen. De verhuurder is verantwoordelijk voor structurele zaken; de huurder voor kleine herstellingen. Leg de staat van de woning bij aanvang vast met foto’s.
De huurwet beperkt wat de verhuurder mag eisen of opleggen: hij mag bv. geen betalingsachterstanden veroorzaken, onverwachts het huis betreden, of extra kosten (zoals gemeentelijke belastingen) op de huurder afwentelen.
Checklist: dit moet je regelen voor je tekent
Goed voorbereid aan huurcontract voor lange termijn verhuur aangaan voorkomt misverstanden en geeft rust. Gebruik onderstaande checklist voordat je het contract ondertekent:
- Controleer of het contract valt onder de LAU (lange termijn huurwet).
- Zorg dat de contractduur en verlengingsclausules helder vermeld staan.
- Check of de huurprijs en mogelijke verhogingen gekoppeld zijn aan een officiële index (IPC of IRAV).
- Vraag hoeveel borg er verlangd wordt en of dit wettelijk klopt (maximaal drie maanden).
- Controleer of er sprake is van verplichte storting van borg in een overheidsdepot in jouw regio.
- Vraag expliciet naar bijkomende kosten: nutsvoorzieningen, belastingen, gemeenschapskosten.
- Laat vastleggen wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud.
- Controleer of makelaarskosten terecht gevraagd worden.
- Noteer de staat van de woning bij aanvang met foto’s.
- Laat een juridisch adviseur of gestor het contract nalezen voor je tekent.
Veelgemaakte fouten bij lange termijn verhuur in Spanje
- Een “kort contract” accepteren voor gemak. Contracten van minder dan een jaar vallen niet onder de LAU en bieden nauwelijks bescherming.
- Geen aandacht besteden aan huurverhoging. Een vage clausule kan leiden tot onverwachte stijgingen.
- Te hoge borg accepteren. Meer dan drie maanden borg is in strijd met de wet.
- Makelaarskosten betalen die niet mogen. Bij lange termijn verhuur zijn die in principe voor de verhuurder.
- Verantwoordelijkheden over onderhoud vaag laten. Zonder duidelijke afspraken kan de verhuurder kosten op jou afschuiven.
- Mondelinge toezeggingen vertrouwen. Wat niet op papier staat, weegt meestal niet mee bij een conflict.
- Geen rekening houden met regionale regels. Iedere autonome regio kan extra verplichtingen opleggen, zoals borgstortingen of prijsbeperkingen.
- Niet goed kijken naar de buurt. Een woning kan aantrekkelijk lijken, maar zonder voorzieningen of met lawaaiige omgeving valt dat later tegen.
Grip bij lange termijn huis huren in Spanje
Met deze inzichten over de contractvormen, opzegtermijnen, borg, huurverhogingen en regionale verschillen heb je voldoende informatie om verstandig een woning in Spanje te huren voor lange termijn. Twijfel je, schakel dan waar nodig lokaal juridisch advies in, vooral om contracten en clausules te controleren. Zo voorkom je verrassingen en heb je rust en zekerheid bij je nieuwe avontuur in Spanje.
Samengevat:
- Kies altijd voor een contract onder de LAU (lange termijn)
- Let op de regels rond borg voor een huurwoning in Spanje en de makelaarskosten
- Huurverhoging alleen volgens index en contract
- Regio’s kunnen eigen regels hebben; check dit goed
- Documenteer alles en leg afspraken schriftelijk vast
