Wat is een arras contract?

Wanneer je een woning in Spanje wilt kopen, kom je vroeg of laat de term arras contract tegen. Deze overeenkomst is een belangrijk onderdeel van het koopproces en kan het verschil maken tussen een soepele aankoop of onverwachte verrassingen. Maar wat is een arras contract precies, waarom is het belangrijk, wie gebruikt het, wanneer wordt het ondertekend, waar moet je op letten en hoe werkt het? In dit artikel leggen we het je stap voor stap uit.

Wat is een arras contract?

Een arras contract, in het Spaans is het een contrato de arras, is een voorovereenkomst tussen koper en verkoper bij de aankoop van onroerend goed in Spanje. Het is een document waarin beide partijen zich verbinden tot de koop en verkoop van de woning, onder de afgesproken voorwaarden.

Het arras contract wordt vaak gezien als een aanbetalingsovereenkomst: de koper betaalt een bepaald percentage (meestal 5 a 10% van de koopprijs) om de woning te reserveren. Dit bedrag wordt later verrekend bij de notariële overdracht.

Waarom is een arras contract belangrijk?

Het arras contract is een juridisch bindende overeenkomst die beide partijen zekerheid biedt in de aanloop naar de definitieve koopakte (escritura pública). Zonder dit contract kunnen zowel koper als verkoper relatief eenvoudig afhaken, wat kan leiden tot onzekerheid en financiële risico’s.

Belangrijke voordelen:

• Zekerheid voor de koper: de woning wordt uit de markt gehaald.
• Zekerheid voor de verkoper: er is een serieuze koper gevonden.
• Duidelijke voorwaarden: prijs, opleverdatum en verplichtingen worden vastgelegd.

Wie gebruikt een arras contract?

Een arras contract wordt vooral gebruikt bij de aankoop van woningen en ander vastgoed in Spanje, zowel door:

• Buitenlanders die een huis in Spanje kopen (bijvoorbeeld Nederlanders),
• Spanjaarden die onderling een woning verkopen,
• Makelaars en vastgoedkantoren die het proces begeleiden.

Het is een gebruikelijke stap in het koopproces, ongeacht of het gaat om een appartement, villa, vakantiehuis of investering.

Wanneer wordt een arras contract getekend?

Het arras contract wordt meestal getekend zodra koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de prijs en de voorwaarden, maar vóór de notariële akte wordt gepasseerd. Dit gebeurt dus doorgaans enkele weken tot maanden voor de definitieve overdracht.

Deze periode geeft beide partijen tijd om:

• Financiering of hypotheek te regelen,
• Juridische en fiscale checks uit te voeren,
• Eventuele documenten (zoals het eigendomsbewijs of schuldenvrijverklaring) te verzamelen.

Waar moet je op letten bij een arras contract?

Er bestaan verschillende soorten arras contracten in Spanje, maar de meest gebruikelijke is het arras penitenciales contract. Hierbij geldt:

• Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling.
• Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

Belangrijke aandachtspunten:

• Laat het contract juridisch controleren (bij voorkeur door een Spaanse advocaat).
• Controleer de clausules goed: staan de juiste data, bedragen en voorwaarden erin?
• Leg afspraken zwart op wit vast over inbegrepen meubels, opleverstaat en bijkomende kosten.

Hoe werkt een arras contract stap voor stap?

1. Onderhandeling over de koopprijs; koper en verkoper komen tot een akkoord.
2. Opstellen van het arras contract; vaak met hulp van een makelaar of advocaat.
3. Ondertekening van het contract; beide partijen zetten hun handtekening.
4. Betaling van de aanbetaling; doorgaans 5–10% van de koopprijs.
5. Voorbereiding definitieve overdracht; juridische checks, hypotheek rondmaken, afspraken vastleggen.
6. Ondertekening bij de notaris; het arras contract wordt vervangen door de officiële koopakte (escritura).

Wat gebeurt er als het misgaat?

Het arras contract biedt duidelijkheid bij onverwachte situaties. Stel: de koper krijgt zijn financiering niet rond of besluit van de koop af te zien, dan verliest hij de aanbetaling. Andersom, als de verkoper zich terugtrekt (bijvoorbeeld omdat hij een beter bod krijgt), moet hij het dubbele van de ontvangen aanbetaling terugbetalen.

Dit maakt het arras contract een krachtige stok achter de deur, maar ook een overeenkomst waar je niet te lichtzinnig over moet doen.

Waarom is het relevant voor buitenlandse kopers?

Voor Nederlanders en Belgen die in Spanje een woning kopen, is het arras contract vaak de eerste juridische stap die ze zetten. Het geeft houvast in een onbekend proces, maar kan ook risico’s met zich meebrengen als je niet goed weet waar je op moet letten.

Daarom is het slim om:

• Een lokale advocaat of aankoopmakelaar in te schakelen,
• Het contract te laten vertalen,
• Alle voorwaarden te begrijpen voordat je tekent.

Inhoud contrato de arras

Een arras contract kan verschillende clausules bevatten, afhankelijk van het type arras (meest gebruikelijk: arras penitenciales). De inhoud moet altijd worden afgestemd op de afspraken tussen koper en verkoper en de geldende Spaanse wetgeving. Hier zijn de meest voorkomende clausules:

Identificatie van partijen en woning

• Gegevens van koper en verkoper (naam, adres, NIE/NIF-nummer).
• Volledige beschrijving van het onroerend goed (adres, kadastrale gegevens, oppervlakte, referentienummer).

Koopprijs en betalingswijze

• Totale overeengekomen koopprijs.
• Hoogte van de aanbetaling (meestal 5–10%).
• Betaalwijze (bankoverschrijving, cheque).

Termijnen en deadlines

• Datum van ondertekening van het arras contract.
• Datum of termijn voor de notariële overdracht.
• Eventuele verlengingsvoorwaarden (bij vertraging van hypotheek of documentatie).

Verplichtingen van partijen

• Verplichting van de verkoper om het huis schuldenvrij en zonder hypotheken te leveren.
• Verplichting van de koper om de financiering tijdig te regelen.
• Eventuele verplichtingen over het opleveren van bepaalde documenten (certificado de eficiencia energética, IBI-betalingsbewijs, etc.).

Clausule bij niet-nakoming (penitenciales)

• Regeling bij terugtrekking koper: verlies van aanbetaling.
• Regeling bij terugtrekking verkoper: terugbetaling dubbele aanbetaling.

Opleveringscondities

• Staat van de woning bij overdracht (meubels, apparatuur, inventaris).
• Afspraak over eventuele renovaties of reparaties vóór oplevering.

Extra voorwaarden

• Opschortende voorwaarden (bijvoorbeeld: doorgaan koop alleen als hypotheek wordt goedgekeurd).
• Voorwaarden omtrent vergunningen (bij verbouwing of legalisatie).
• Eventuele boeteclausules bij overschrijding van termijnen.

Juridische en praktische clausules

• Vermelding van het type arras (penitenciales, confirmatorias of penales).
• Rechtbank of jurisdictie in geval van geschil.
• Ondertekening door beide partijen, met datum en locatie.

Belangrijke tip:
Niet elk arras contract is standaard; het kan per transactie worden aangepast. Daarom is het raadzaam om het altijd te laten opstellen of controleren door een Spaanse advocaat om onduidelijkheden of valkuilen te voorkomen.

Het arras contract is de sleutel tot zekerheid

Het arras contract is een essentieel onderdeel van het Spaanse koopproces. Het biedt duidelijkheid, beschermt beide partijen en zet de koop formeel in gang. Of je nu een vakantiehuis aan de Costa Blanca of een appartement in Barcelona koopt: neem dit contract serieus en laat je goed begeleiden.

Met een doordacht arras contract wordt jouw aankoop in Spanje een stuk zorgelozer en weet je precies waar je aan toe bent.