Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Spanje?

Je droomt van een huis onder de Spaanse zon, maar wil je precies weten wat een aankoop gaat kosten? Dan kom je onvermijdelijk uit bij de overdrachtsbelasting – een belasting die vaak wordt onderschat door Nederlandse en Belgische kopers.

Deze belasting, in Spanje bekend als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), kan behoorlijk verschillen per regio. In Valencia betaal je bijvoorbeeld andere percentages dan in Andalusië. Ook maakt het uit of je een bestaande woning koopt of een nieuwbouwproject. Deze verschillen kunnen duizenden euro’s schelen in je totale aankoopkosten.

Wat is overdrachtsbelasting (ITP) in Spanje?

De Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales is de belasting die je betaalt wanneer eigendom overgaat van de ene naar de andere persoon. In de praktijk betekent dit dat je als koper verantwoordelijk bent voor deze belasting bij de aankoop van bestaande onroerende goederen.

De overdrachtsbelasting geldt niet alleen voor huizen. Je betaalt ITP ook bij de aankoop van tweedehands auto’s, commerciële panden, en bij bepaalde zakelijke transacties. Voor huizenkopers is het echter vooral relevant bij de aankoop van bestaande woningen die al eerder bewoond zijn geweest.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Spanje in 2025?

Het nationale basistarief voor overdrachtsbelasting Spanje 2025 ligt gemiddeld tussen de 6% en 11% van de aankoopprijs. Elke autonome regio mag echter eigen tarieven vaststellen, wat zorgt voor aanzienlijke verschillen.

Deze regionale autonomie betekent dat je in sommige gebieden substantieel meer betaalt dan in andere. Valencia hanteert bijvoorbeeld andere tarieven dan Madrid, en ook binnen regio’s kunnen er verschillende tarieven gelden afhankelijk van de waarde van je woning en persoonlijke omstandigheden.

Overdrachtsbelasting per regio (en voorbeelden)

Overzicht tarieven per regio:

Praktische voorbeelden – wat betaal je per regio?

*Bij hoofdverblijfplaats onder €400.000

Andalusië

biedt een progressief systeem dat gunstig uitpakt voor kopers tot €400.000. De 8% voor deze categorie maakt het aantrekkelijk voor veel Nederlandse emigranten.

Valencia en Alicante

hanteren vergelijkbare tarieven met interessante kortingen voor hoofdverblijfplaatsen onder €400.000. Het verschil tussen 10% en 8% betekent €5.000 besparing op een woning van €250.000.

Catalonië

Is het duurst met tarieven tot 12%. Voor een woning van €500.000 betaal je hier €55.000 overdrachtsbelasting versus €30.000 in Madrid – een verschil van €25.000.

Madrid

blijft het voordeligst met zijn vaste 6%. Dit maakt de hoofdstad fiscaal aantrekkelijk, ook al zijn woningprijzen er vaak hoger.

Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend?

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste waarde tussen de aankoopprijs en de fiscale waarde (valor catastral) van de woning. In de praktijk is dit meestal de aankoopprijs, tenzij de fiscale waarde hoger ligt.

Deze tabel toont direct het belang van regionale tarieven: diezelfde woning van €300.000 kost in Madrid €18.000 overdrachtsbelasting, maar in Catalonië €36.000 – een verschil van €18.000.

Verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw

Dit is cruciaal om te begrijpen: overdrachtsbelasting Spanje nieuwbouw bestaat niet. Bij nieuwbouw betaal je namelijk geen ITP, maar wel IVA (btw) van 10% plus een zegelrecht van 1,5%.

Bij bestaande woningen betaal je alleen de ITP-overdrachtsbelasting. Deze constructie kan het verschil tussen nieuw en bestaand verkleinen of vergroten, afhankelijk van de regio. In Madrid bijvoorbeeld (6% ITP) is bestaande bouw voordeliger, terwijl in Catalonië (tot 12% ITP) nieuwbouw interessanter kan zijn.

Zijn er kortingen, vrijstellingen of speciale tarieven?

Veel regio’s bieden interessante kortingen die je aankoopkosten kunnen verlagen:

Ben je 34 jaar? Overweeg dan om je aankoop uit te stellen tot na je 35e verjaardag… maar check wel eerst of je regio een leeftijdsgrens heeft voor jongerenkorting. In Valencia geldt de korting namelijk juist tot 35 jaar, dus dan wil je juist voor je verjaardag kopen!

Hoofdverblijfplaats versus tweede woning maakt vaak verschil. Kopers van vakantiewoningen betalen meestal het volledige tarief, terwijl hoofdverblijfplaatsen vaak korting krijgen.

Wanneer en hoe moet je overdrachtsbelasting betalen?

Je hebt na de notariële ondertekening 30 werkdagen de tijd om je overdrachtsbelasting aan te geven en te betalen. Dit doe je bij de regionale belastingdienst via een gestor, belastingadviseur of notaris.

Te late betaling kost geld: je betaalt 5% boete plus rente over het verschuldigde bedrag. Deze rente wordt maandelijks berekend en kan snel oplopen.

Het aangifte- en betalingsproces verschilt per regio. In sommige gebieden kan het digitaal, in andere moet je fysiek langs een kantoor. Een lokale gestor kent de procedures en voorkomt kostbare fouten.

Wie is verantwoordelijk voor de betaling?

Als koper ben je altijd verantwoordelijk voor de betaling van de overdrachtsbelasting. Dit staat los van eventuele afspraken met de verkoper. Zelfs als jullie contractueel hebben afgesproken dat de verkoper de belasting betaalt, blijf jij juridisch aansprakelijk.

Deze aansprakelijkheid betekent ook dat je de belasting moet betalen, ongeacht of de verkoper zijn deel van de afspraak nakomt. Het is daarom verstandig om overdrachtsbelasting altijd mee te nemen in je financiële planning als koper.

Vergelijking: overdrachtsbelasting Spanje vs. Nederland/België

Nederlandse kopers zijn gewend aan 2% overdrachtsbelasting, Belgen aan registratierechten van 10% tot 12%. Spaanse tarieven liggen daar tussenin, maar zijn wel regionaal verschillend.

In tegenstelling tot Nederland, waar je overdrachtsbelasting kunt lenen binnen je hypotheek, moet je in Spanje de overdrachtsbelasting contant betalen. Zorg dat je naast je eigen inbreng ook de overdrachtsbelasting liquide beschikbaar hebt!

Het grootste verschil zit in de complexiteit: in Nederland heb je één landelijk tarief, in Spanje moet je per regio uitzoeken wat je betaalt. Ook de berekeningsgrondslag verschilt: Spanje gebruikt soms de fiscale waarde in plaats van alleen de aankoopprijs.

Tips om te besparen en veelgemaakte fouten te vermijden

Timing is belangrijk: Koop je voor je 35e verjaardag? Dan kun je in veel regio’s profiteren van jongerenkorting. Plan je aankoop daarom strategisch.

Hoofdverblijfplaats versus vakantiewoning maakt fiscaal verschil. Als je van plan bent permanent naar Spanje te verhuizen, zorg dan dat je dit kunt aantonen bij de aangifte.

Correct waarderen voorkomt problemen. De Spaanse fiscus controleert of je aankoopprijs reëel is. Te lage waardering kan leiden tot naheffingen.

Professional inschakelen loont zich. Een goede gestor of fiscalist kost misschien €500-1000, maar kan duizenden euro’s besparen door kortingen toe te passen waar je zelf niet aan had gedacht.

Spanje overdrachtsbelasting 100% is een misverstand dat soms opduikt in discussies. Er bestaat geen situatie waarin je 100% overdrachtsbelasting betaalt – de hoogste tarieven liggen rond de 12%.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting in Spanje

Wat je moet weten over de Spaanse overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting in Spanje varieert sterk per regio: van 6% in Madrid tot 12% in delen van Catalonië. Voor een gemiddelde woning van €300.000 scheelt dit €18.000 – een bedrag dat je aankoopbeslissing kan beïnvloeden.

Bereid je goed voor: zoek uit welke kortingen je kunt krijgen, plan je aankoop strategisch, en schakel professionele hulp in. De investering in goede begeleiding verdient zich vaak terug door belastingbesparingen.

Check altijd de meest actuele tarieven bij de regionale belastingdienst of een lokale gestor. Belastingtarieven kunnen jaarlijks wijzigen, en wat vandaag geldt kan morgen anders zijn.